管理費の節減について

皆さんのマンションの管理費は、マンション購入当初から管理費が適正でない場合があります。

皆さんがマンションを購入した時に、毎月支払う管理費の額を聴かされ「管理規約」の説明を受け、書面で承認をしています。(これを「原始規約承認」といいます)

管理費の額は初めから決まっていました。決めたのは管理会社です。管理会社は一方的に自由に管理費を決めることができます。特に○○シリーズ等の大手デベロッパーが建てたマンションの場合、その傘下にある管理会社が管理を担当するため、この時点では競争原理は働いていません。
競争が無い世界では金額が高くなりがちというのは常です。管理会社は、相応の利益をマンション(管理組合)から得ることを計算しています。
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管理理会社は一度決まると滅多に変更されることはありません。長期に亘り確実に利益が出る仕組みになっています。
一度、『管理委託契約書』の管理委託費の内訳に目を通してみてください。
内訳項目は多く、その項目ごとに利益が乗っていますし、
利幅自体も大きいといえます。

(但し、これは我々のような管理の専門家でないと見抜けない可能性が高いです)

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また、不必要なサービスや過剰なサービスが盛り込まれている場合もあります。
では、なぜ管理費の見直しが今まであまり表に出てこなかったのでしょうか?

 

  • 管理費は変更できない、決まったものだという思い込み

  • 区分所有者(組合員)の無関心

  • 比較できず相場がないので高いのか安いのかが分からない

  • 誰も声を上げたがらない

  • 管理会社への遠慮

  • 分譲会社の系列だから、大手だから安心という心理

  • 管理会社を変更できるということを知らない  etc.

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これらの理由で、殆どのマンションでは管理費が見直されてきませんでした。

今でもまだ見直しを行っていないマンションが多く見受けられます。
『マンションの資産価値は管理会社の管理で決まると聞いており、適正価格で真摯に良心的なサービスを提供してくれる管理会社に管理を任せたい』、分譲マンションにお住まいの皆さんはこのように望まれるのは、至極当然のことです。

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【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】という法律が、平成13年8月に施行され、『マンション管理士』(国家資格者)の制度ができてから、区分所有者の皆さんや理事会の皆さんの困り事や相談が多くなってきたという背景はあります。 しかしながら、その動きはまだ遅々として進んでいないのが実状です。
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管理組合の役員として何かを変えていきたい、何かをしたいと思っても、多くは1年限りの輪番制の中で役員には荷が重く、また本業もある等から、どのように取り組んでいったらいいのか分からないまま結果として取り組みをあきらめてしまっている、というパターンが大方だと思います。
しかし、悠長なことを言っている場合ではありません。自分たちのマンションは自分たちで守らなければならないのです。

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現在の修繕積立金で、今後もこのままでいけるといったマンションは、まずないと考えた方がよいでしょう。殆どのマンションで修繕積立金が不足するという事実があります。
マンションの規模にもよりますが、1回の大規模修繕工事で数千万円もしくは数億円かかります。マンションの一生のうち、マンション全体を維持・保全また資産価値向上のためにそれを3回、4回或いは5回と実施しなければならないからです。       それ以外にもエレベーターの更新や給水・排水管の入替、機械式駐車場の入替等々が出てきます。
現に、“修繕積立金の値上げ”、“工事実施時の一時金の徴収” 等が、皆さんのマンションでも『長期修繕計画』に盛り込まれているはずです。お手元の『長期修繕計画書』に目を通してみてください。

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修繕積立金の値上げや一時金の拠出を考える前に、正当に管理費を削減し、そこで削減できた管理費を修繕積立金に回していくことで、修繕積立金の値上げをしなくても適正な大規模修繕工事が出来るようにしていくことが好ましいといえます。
大規模修繕工事(一般に12年周期)や、必ず耐用年数のあるエレベーターの入替更新費用(竣工から約30年)、機械式駐車場の全面取替費用(竣工から約20年以降)、給・配水管の入替更新費用(早いものは竣工から20年)、等々、莫大な費用の出費が待ち構えています。
これら以外にも、給・排水ポンプ等の各設備の保守・メンテナンス費用や各更新費用が適宜必要となってきます。

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それなら、これらの工事を先延ばしにしたらいいではないか?
そうなると、先送りにより不具合部分の劣化が進行し、修繕範囲も広がり工事費の増大を招くことになります。そしてマンション全体の資産価値は下がり、結局は区分所有者皆さんのマンションの資産価値を目減りさせてしまう結果となります。          また、建物・設備の維持管理の放置は、結果としてマンションを手放す人が増え、スラム化が進むことにもなります。

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バブル崩壊後は、サラリーマンの定期的な収入増加(ベースアップ)が見込めない時代となりました。果たして景気回復は本物なのか?消費税が10%に引き上げられたらどうなるのか?アベノミクス効果はどこまで続くか・・・。

管理費の削減については、マンションの管理に精通した国家資格者である「マンション管理士」にお早目にご相談ください。

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